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史锐雪:万国置地定位客户需求 创新驱动市场活力

庄河房产  发布日期:2016/10/24 20:20:41
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万国置地总裁&首席执行官 史锐雪 史锐雪:我们也特别关注美联储加息的动作,我们预测是美联储会加息三次,全球市场除了美元加息外,英国也或将加息。其他国家基本上都在降息,比如加拿大2015年降息5次。关于美联储加息对于海外房产置业者带来的影响,我认为有两个方面,首先美联储加息,全球的美元资本就会迅速到美国,相对于其它币种的贬值和下降压力就很大;其次,美元资本回流也会带动美国房地产的提升,这两年地产回暖迹象也很明显。所以,对海外置业的客户来讲,我认为美联储加息意味着客户购买美国房产,买的不仅是房产,也是资产。 史锐雪:我一直对北京楼市很有信心,因为它是刚需。全世界房地产房价将来是否坚挺,是否能够持续上行取决于外来人口的购买力。限购政策的出台,其实对北京、上海、广州、深圳的楼市是不会有太大的影响。限购政策出台,一是希望资本不再主投房地产,而是回流到实体经济,毕竟前段时间房产太热,所以很多人拿钱不投实体经济全投房产;二是希望资本去到三四线城市。 目前,很多经济学家对限购政策的导向影响并不是很明朗,加上之前中国投资人有钱除了买房基本上其他的投资渠道也非常少。相比之下,对中国投资人来讲省心保险的投资渠道是投资优质国家主流城市一线地段的房地产项目,能享受到房产和货币带来的涨幅。 史锐雪:这个和我个人经历有关。2008年美国经济危机时,移民局加大对美国投资移民政策支持力度,把以前3000个配额增加到10000个。我当时在美国纽约的地产基金工作,主要工作是在中国推广他们的投资移民项目,即用中国有移民需求客户的钱帮酒店项目做融资。通过那几年的关系,我更了解中国的高净值资产客户确实是有出海需求的。 当时塞浦路斯的房子卖的很多,相比中国房价,中国投资人可以购得塞浦路斯海景房并拿到国外签证。但因其紧邻叙利亚,时局动荡,且那边没有特别良好的教育、资源、就业机会以及投资前景,中国人在那买房有被误导的一个情况。这个事情让我看到了中国投资人眼中是有盲点的。 2012年10月份时,葡萄牙黄金移民政策出台,买房给移民身份。首先,葡萄牙本身是有实力的国家,尤其是比塞浦路斯实力雄厚很多;其次,在葡萄牙买房可以拿到一个畅通欧洲的身份,是非常有价值的。然后我就去了葡萄牙,用了两个月左右的时间把那边的合作全谈到了,到12月份提案通过后,我就在国内做推广,中国早一批的葡萄牙黄金移民客户都是我做的。后来,市场乱了,好多机构跑到葡萄牙找合作,加价卖房子给客户,我就不做了。另外,我通过葡萄牙项目看到很多中国人去葡萄牙买房子很盲目,被机构忽悠了,觉得有一个身份就行,并没有很好的规划自己的未来。这实际上并不是我要做的事情,我希望客户在理智的状态下做出选择。 此外,通过在葡萄牙深耕的一到两年时间,我对欧洲经济感到比较迷茫。既然要致力于帮中国高净值人群去做海外资产配置,我认为应该回归到主流国家,而不是只能帮客户拿身份,不能帮客户投资赚钱。后来,我就决定深耕主流国家,美国、英国、加拿大等国家。因为,当时在葡萄牙做的是代理,不直接接触客户,而是接触一些移民公司,所以2013年,我们开始着手做自己的品牌,打破行业里面固有格局,做与众不同的事情。 史锐雪:2013年8月公司成立伊始,我们做海房产代理,代理15个国家,包括美国、英国、加拿大、欧洲主要国家以及东南亚主要国家的房地产项目。我们与各个国家的大开发商合作,只做新盘不做二手房,经过一段时间铺垫,积累很多客户。 相对来讲,我们更了解中国有海外置业需求的客户,而且区别其他公司明显优势在于我们做全球资产配置的方案,所有的团队对于十几个主流国家的房地产政策以及购买方案的专业知识储备是非常熟悉的。当海外某国家政策调整时,可以及时将客户转移到其他国家的房产项目,不会流失客户。比如,今年温哥华出台海外买家购房加征15%物业转让税政策,我们可以把客户转到多伦多的房产项目上;有客户发现澳洲贷款很难,我们可以推荐到新西兰的市场。 去年年底,我们发现美国成为中国海外房产投资比较大的目的地。但当地的房地产开发商很难盖出符合中国人居住的房子,比如,中国人买房子都喜欢坐北朝南,而国外的街道都是斜的,是没有坐北朝南房子的;中国人讲究户型方正,但国外觉得三角形的房子还比较有美感……所以,这些因素就决定中国人经常花很多时间看房,但买不到合适的房子。我们已经花了几年的时间了解中国客户,基于这种了解之后,我们的角色转变成产品经理人,我们帮助客户设计他们喜欢的产品,所以产品一推出来很受市场欢迎。 史锐雪:从2013年到现在为止,我们一直在试错,而优势在于我们转变的快,发现问题能马上调头。我们刚开始时做二手房,但后来发现二手房不是我们的市场定位,我们要做的事情是帮客户找到符合投资需求的房产。因为真正有二手房购房需求的客户是需要很长的时间观察周边环境、社区,实际上当地就有很多服务机构能给他们提供服务。目前,我们80%是投资性去向比较强的客户,20%是自住房客户,大部分是买房也不会去住,期房更符合他们的投资理念,我们也找到很好的银行杠杆去帮他们提高投资空间。 我认为突破困境首先要有客户,根据客户需求调整发展方向。其次,我们对房地产开发领域很熟悉,对项目开发流程、法律风险以及合作经验也积累了七八年时间,操作比较得心应手。尤其在美国有非常多的资源,这也是我们选择先在美国开始开发的原因。 史锐雪:我们覆盖15个主流国家,美国、英国、加拿大、日本、意大利等等,会侧重经济坚挺的国家。首先,我们要为客户负责,国家经济强势才能保证将来投资的资产前景看好。其次,现在是海外发展投资到了一个非高净值资产客户的水准,我们建议中国的高净值资产客户和中产阶级,可以拿出20%-30%的钱做海外资产配置,分散风险。 近期,我们准备布局高端留学、高端教育和高端游学。明年,我们将会进军金融业和保险业,因为客户都需要在国外做贷款,所以我们会考虑和一些银行建立战略合作或者投资一些银行。
文章来源:搜房网
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